Rendas antigas e o NRAU: o guia dos contratos antigos

Porque existem "rendas antigas"

O arrendamento português tem camadas geológicas: contratos celebrados sob regimes de outras décadas — com rendas congeladas ou muito abaixo do mercado e proteções fortes de permanência — sobre os quais passaram sucessivas reformas, com o NRAU (o Novo Regime do Arrendamento Urbano) como a grande linha divisória moderna. O resultado é um país onde coexistem mundos: o contrato atual que este guia trata por regra, e os contratos antigos, governados por regras de transição próprias, com mecanismos de atualização e proteções específicas. Se o teu contrato (ou o dos teus pais ou avós) vem dessa era, a primeira verdade é esta: as regras que te aplicam não são as dos artigos de jornal sobre "o arrendamento" — são as do teu regime, e identificá-lo é o passo zero de qualquer decisão.

As transições e as proteções com nome

O coração do tema: os mecanismos de transição para o NRAU — os processos pelos quais senhorios podem propor a atualização de rendas antigas e a migração do contrato para o regime atual, com respostas possíveis do inquilino e contrapropostas, nos termos e prazos que a lei fixa. E, dentro deles, as proteções com nome: idade, grau de incapacidade e rendimento do agregado (o RABC — o rendimento anual bruto corrigido — é o conceito que os regimes usam) têm historicamente travado ou condicionado transições e atualizações, criando categorias protegidas cujos contornos foram revistos várias vezes. Não fixamos aqui limites nem percentagens — mudaram e voltarão a mudar; o que fixamos é o método: quem recebe uma comunicação de atualização ou transição tem prazos para responder, opções tipificadas na lei, e proteções que só operam se forem invocadas com prova (a idade prova-se, o RABC certifica-se pelos mecanismos próprios). Carta destas sem resposta é a pior escolha possível — as transições têm efeitos por silêncio.

A venda do prédio, as obras e as pressões

Os contratos antigos vivem frequentemente em prédios apetecíveis, e daí nascem os enredos clássicos. A venda: como explica a página da venda da casa, a alienação não quebra o arrendamento — o novo dono herda o contrato, regime antigo incluído; "o prédio foi vendido, tem de sair" não é um fundamento, é uma frase. As obras: os regimes de obras profundas e demolição têm mecanismos próprios (realojamento, indemnizações, direitos de regresso, nos termos da lei) — e obras invocadas como pretexto têm sido, historicamente, terreno de abuso: exige tudo por escrito e valida antes de assinar o que quer que seja. As pressões informais — assédio imobiliário, no vocabulário corrente: cortes, ameaças, ofertas agressivas de "acordo" — respondem-se com o dossier e a escada do conflito, e com uma regra de ouro para quem tem décadas de casa: nunca assines nada no dia em que to apresentam. Um acordo de saída pode ser bom negócio — avaliado com calma e apoio, nunca sob pressão.

O dossier de família e o dia seguinte

Porque estes contratos atravessam gerações, o dossier importa a dobrar: o contrato original (ou a prova da sua existência — recibos décadas fora são prova), os recibos e comprovativos, as comunicações todas, e os documentos das proteções (idade, incapacidade, RABC). As questões de transmissão por morte — quem pode suceder na posição de inquilino antigo, com que requisitos — foram das mais mexidas pelas reformas: se a casa da família assenta num contrato antigo em nome de quem partiu, esse é um caso para apoio jurídico imediato, com o dossier na mão. O resto deste guia aplica-se por inteiro ao mundo antigo — com esta camada por cima, e com mais razões do que ninguém para o método de sempre: papel, prazos, e nenhuma decisão às cegas.